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上海楼市:黄浦VS静安:谁"最上海"?谁"最国际"?

2018年09月02日 来源:互联网 小军 浏览:
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黄浦区和静安区,可能是承载老上海人最多“乡愁”的两个区。

两区集中了大量优秀历史保护建筑和街区,座落着各类“里”、“坊”、“邨”、“公寓”。比如,黄浦区陕南邨的“邨”,与工人新村的“村”,在现代汉语里词义一样,但老上海人能悠悠道出其中差别,“邨”是特指上海市中心高档里弄公寓。

跳出乡愁语境看当下。黄浦区的定位是“上海的心脏、窗口和名片”,这些年来,一直扛着“争当标杆、各项工作走在全市前列”的使命;静安区自2015年老静安与老闸北“撤二建一”后,就立志打造“中心城区新标杆、上海发展新亮点”。

比较一下黄浦和静安,会发现一个有意思的现象:两区的不少文件和领导发言稿里,不约而同亮出“最上海,最国际”的口号,颇有点“别苗头”的味道。

黄浦和静安,在上海16个区里,面积不大,但“核心”地位自不待言。那么,到底谁“最上海”?谁“最国际”?

上海楼市:黄浦VS静安:谁

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“撤二建一”背后

新世纪以来,上海的一系列行政区划调整,黄浦和静安之变无疑是关注度最高的。

今天的黄浦区,与2000年之前的黄浦区,相差迥异。2000年黄浦、南市“撤二建一”,2011年黄浦、卢湾“撤二建一”。业内人士分析,黄浦和南市,都是上海的老城区,中间隔了一条人民路。外滩在两区辖内,由于区划问题,一直没有形成一条贯通的滨江大道。外滩景观带形成了一条“断头路”,南北差异很大。“黄浦+南市”,被视作强弱搭配。

“黄浦+卢湾”,有一定的“后世博”背景,是在上海世博会闭幕后不久,其浦西园区分属原黄浦和卢湾两区。两区合并后,可整体推进浦西园区的后续利用,同时黄浦江的浦西滨江岸线可以继续在一个行政区内向南延伸。“黄浦+卢湾”,可谓强强联手,被誉为“合璧”之作。

黄浦区,依江而盛。得益于近两年上海大力推进黄浦江两岸45公里岸线公共空间贯通,黄浦滨江贯通的愿望,终于在2017年实现。市民沿着步行道、跑步道、骑行道,可以一路畅行8.3公里的黄浦滨江,老外滩、南外滩与世博园区滨江连成一体,一路走去,沿水可漫步,建筑可阅读。

有些出乎意料的是2015年静安与闸北“撤二建一”。因为这两个区的“气质”有较大差别,老静安精致温婉,老闸北粗犷豪放。老闸北底子虽不及老静安,但在上一轮发展中,在相对比较薄弱的几个中心城区里绝对称得上一匹“黑马”。所以,“静安+闸北”,也属强强联手。

而且,从更高层面的发展思路来看,“静安+闸北”实现了一个行政区跨苏州河而治。东西走向的苏州河,长期以来在上海市区形成了“南北二元结构”,南强北弱。新静安的跨河而治,是一大突破。

如今,静安产业空间广阔了,产业生态丰富了,产业链布局更优化。根据静安“一河两岸”规划,该区域将通过保存及活化历史文化遗存,引入高能级文化艺术群落,形成文化艺术地标;通过增加滨河的开放空间及多样性的亲水慢行岸线,形成市民休闲地带;区域东部建设金融创新拓展区,将历史风貌保护与高端商务相融合。

拥有优越区位条件、深厚历史人文底蕴和发达高端服务业的黄浦,这些年努力擦亮“金字招牌”,特别是注重用好老大楼、老洋房、老字号等资源,使得优势更优、特色更特、强项更强。

碰撞与融合,交汇与发散,折射与映衬…… 区区撤并后,在“物理作用”基础上,源源不断生发出“化学反应”,将是一个长期过程。

上海楼市:黄浦VS静安:谁黄浦滨江  郭长耀摄

上海楼市:黄浦VS静安:谁苏州河,上海的母亲河。静安是上海唯一跨河而治的行政区。

老家底与新色彩

打出“最上海”旗号,黄浦和静安都是有底气的。既有老家底,也有新色彩。

老上海人从黄浦区动迁到其他区,是最恋“故土”的一群人。离得再远,老戏迷们还是流连那方有近百年历史的天蟾逸夫舞台,凡有名角登场,戏迷们呼朋引伴,赶来捧场。

2016年底,修缮一新的“百岁”大世界重新开放,成为非遗杂技、曲艺、歌舞、群艺展示平台。许多七八十岁白发苍苍的老人闻讯而来,一睹大世界的新风采,也追忆一段年少时光。

静安高档商务楼宇里的白领,中午挤在老字号王家沙、美新点心店里,拎着LV包,置身嘈杂甚至有些油腻的环境里,没啥违和感。吃一碗馄饨或冷面,肠胃被熨贴得无比舒适。

外地游客上海一日游,“标配”动作通常是,站在外滩堤岸凭江临风,走进豫园领略老城厢风貌,逛逛南京路步行街采购伴手礼。

如果能在上海多逗留几天,那就可以更多触摸上海城市肌理:去豫园古戏台瞧瞧,金碧辉煌、雕梁画栋,各类特色艺术、非遗文化活动在此展演;去文昌路上的“海上梨园”坐坐,这是一处以昆曲等传统戏曲演出为主的艺术空间;晚上,环人民广场演艺集聚区展示了上海另一面的璀璨,这里拥有上海大剧院、上海音乐厅、黄浦剧场、长江剧场等大大小小20多处演艺与展演场所,是“全国密度最高的剧场群”。

上海楼市:黄浦VS静安:谁梧桐叶掩映下的复兴中路

上海楼市:黄浦VS静安:谁合肥路,岁月静好

“最上海”的黄浦和静安,对土生土长的上海人来说,也是常看常新的。

节假日里,思南公馆变身一座文艺欢乐场。室外上演“城市空间艺术”,市民、游客在思南小广场悠闲散步,冷不丁被演员拉着跳起欧洲“广场舞”——列入世界非物质文化遗产的法国布列塔尼民族舞蹈;室内有“思南赏艺会”,不同专长的名家混搭,古琴与香道、阮族与茶道、二胡与国画、笛箫与古诗词、扬琴与木偶……通过跨界对话与演绎,表现传统艺术的时尚气质。

优秀历史保护建筑,不但能“走近”,还能“走进”。外滩万国建筑博览群,许多建筑一直以来都很“神秘”,有些是企业办公场所,有些是高档商业旅游经营场所,公众鲜有机会走进其中一探究竟。今年6月起,黄浦区推出“走进外滩建筑”项目:外滩沿线的外滩源1号、和平饭店、中国银行大楼、浦发银行大楼、上海市档案馆外滩馆、上海电信博物馆和上海市外滩历史纪念馆等7座经典历史建筑对公众开放,还配有导览和讲解。第一次,市民游客可以零距离欣赏外滩建筑之美。

这两年,静安区一批隐于市的老建筑、老弄堂在恢复原貌后,变成“网红打卡地”,吸引人们纷至沓来。

陕西北路上,荣家老宅经过6年大修,恢复了当年富丽堂皇的原貌,在去年的开放时段,老宅门前日日都有人群排着长队等待参观。

“活化”是对优秀历史建筑更高层级的保护。康定东路87弄3号,清末民初的仿西式建筑,被修缮后恢复原貌,作为静安区石门二路街道的社区文化活动中心,时常上演“文化嘉年华”。

常熟路113弄的善钟里,数位抗日名将与文化艺术家都曾在此居住。一项名为“弄堂复名”的行动从善钟里展开,当年里弄的建筑特色和人文风貌展现在墙上,消防栓、拴马环等历史痕迹都被挖掘出来,吸引了许多老上海人来“看新鲜”,不少游客将这里作为城市文化深度游的新景点。

离世界顶尖商圈有多远

静安与黄浦都是“上海国际消费城市示范区”,上海拥有这一称号的就这两个区。静安商业以南京西路为龙头,黄浦商业以南京东路与淮海中路为标志。

把区内的商圈打造成巴黎香榭丽舍大街、纽约第五大道、东京银座等世界顶尖商圈的模样,是静安和黄浦共同的梦想。现实离梦想还有多远?

去年,微信朋友圈有篇文章《陆家嘴vs静安寺,谁站在了魔都职场名媛的鄙视链顶端》,作者在采集了地铁大数据后发现,在国金、八佰伴环绕的陆家嘴上班的白领人群,下班后大多出现在浦西,而最活跃的区域就是静安寺——南京西路一带。作者总结说,“拼在陆家嘴、混在静安寺”。这句话得到许多人共鸣。

这两年,南京西路商圈在上海市级商圈中领头羊的地位已然确立。今年前4个月南京西路商圈社消零累计增幅24.4%,又一次位居中心城区第一。南京西路商圈里,吸睛的新业态频现,国际范儿越来越足:星巴克臻选上海烘焙工坊,开业一年了还要排队等座。“上海最美书店”钟书阁,风靡欧美的音乐主题餐厅Hardrock,特斯拉、蔚来汽车体验店等体验式业态先后入驻,品牌集合店、概念店、买手店、快闪店等新型业态隔三差五冒出来。

上世纪90年代,静安区对南京西路商圈进行了脱胎换骨式的综合改造,大量引进优质开发商与投资商。先是梅泰恒的金三角,久光百货等金五星,之后有了芮欧、嘉里中心。去年5月,兴业太古汇在静安南京西路东端开业,补上了南京西路商圈的最后一块版图。

仔细品味,南京西路商圈每个商业体建成之间都有时间差,形成错位竞争,也让消费者能够常逛常新。静安区领导打过一个比方:就像F1发车一样,好的车手发车需要一个好的空间,不能紧挨着,容易撞车。

黄浦区的两街——南京东路和淮海中路,在商业调整时,遇到困难更多。两街沿线很多都是历史保护建筑,外部不能动、不能改,这给商业空间布局调整带来难题。此外,两街的物业产权分散,有些还在个人手里,所以堂堂南京东路上会出现一些奇怪的低端店铺。

即便困难不小,近年来,黄浦区不断加大力度对“两街”进行更新。原市百一店进行了开业60多年来最大幅度的调整,与东方商厦南东店“合二为一”进行改造,内部业态品替换率高达70%。两店之间的六合路之上将架起飞梯、连廊和采光顶棚,形成一个“全客群、全时段、全业态、全品类、全渠道”的一站式大型购物目的地。

南京东路和淮海中路上,一批商业体即将崭新开业或者调整后重开:世茂国际广场,9月重开后定位为“城市剧院”,营造城市公共生活场景;新天地广场、凯德晶萃广场、中海环宇荟、雪豹商城、金钟广场等项目均在年底前开业。

不少商业体在调整中都非常重视新店的首入。第一百货商业中心引入ADIDAS亚太最大品牌中心,凯德晶萃广场引入UR上海首家高端精品店,金钟广场引入施坦威钢琴旗舰店,悦荟广场引入亚洲首家惊魂密境体验馆。

上海楼市:黄浦VS静安:谁南京西路商圈

“面子”亮丽,“里子”也要精细

静安与黄浦,论财力,可谓“小身材、大能量”。目前,静安面积37.37平方公里,黄浦20.5平方公里。2017年区级财政收入,静安232.8亿元,黄浦212.2亿元,在上海16个区排行榜里分别位居第四、第五位。两区拥有的税收亿元楼也让其他区羡慕,目前静安拥有亿元楼55幢,黄浦有45幢。

但两区也有相似的烦恼——城区二元结构。光鲜亮丽的高楼林立之下,还有不少居住条件困难的陋室。上海中心城区尚未改造的成片二级旧里以下房屋,在这两个区面大量广。

住在这些老房里的居民,厨卫合用,有的甚至没有卫生设施,常年使用手拎马桶。这些老弄堂里的阿婆们,走出弄堂,走在繁华大街上,胸前别一朵幽香白兰花,整洁、清爽、体面,折回弄堂进家门,便是诸多隐忍与不适。

消灭手拎马桶,装上抽水马桶,将厨卫合用改造成一家一户独用,这些可都是非常艰巨的工程。

静安寺街道从2006年开始,在全市率先推进老旧住房的“马桶工程”,经过11年努力,终于在去年消灭了辖区内的手拎马桶。最后留下都是难啃的硬骨头,区里和街道想尽了办法:听说排管道遇到难题,区领导立马带队到现场,一起出谋划策;居民家中没有空间安装马桶,就从隔壁物业“借空间”;小区里面没有地方,就在弄堂口开辟空间,集中搭建一批独立卫生间。当居民领到新厕所的钥匙,就像领到新房钥匙,欢天喜地。

黄浦区历史上遗留下来的马桶数量更大,目前全区还有7万多个手拎马桶,改造难度大。建化粪池、设置增压泵、挤出新空间、做通每一户居民的思想工作……为了解决马桶难题,黄浦的干部可谓殚精竭虑。

两区历史老建筑多、不成套住房多,在简单修修补补无法满足居民现代生活需要的情况下,两区做了很多创新与探索工作,提升居民居住质量。

黄浦承兴里,是建于上世纪二三十年代的石库门建筑群,属历史风貌保护街坊。然而,那些能从自家窗口望见繁华商业街的居民们,大部分却过着没有独用厨卫的生活。这里人口密度极高,无法挤出空间来改造。黄浦正在承兴里小区大胆尝试,通过“抽户”改造方式,让一部分居民搬走,为承兴里改造释放出新空间。

静安闻喜路上的彭三小区是老工人新村,厨卫合用。这个小区探索“拆落地”改造,让居民暂时搬离,在原址拆除老房重建新房。今年3月,彭三小区“拆落地”改造第四期完成,回搬的居民眼前一亮:高层建筑、带电梯、厨卫独用,小区内健身步道、中心花园、地下车库一样都不少,与新建商品房小区没有太大差别。

陋室里的居民,住进了改造后的厨卫独用房屋,面对记者采访,老爷叔兴高采烈地说,“现在烧菜烧饭方便了,想啥辰光烧就啥辰光烧,不用排队了。”阿婆笑眯眯比划道,“以前房间太小,浴盆只能放在屋顶上,每次洗澡吊上吊下。现在好了,有自己的卫生间了,大热天我想洗几次就几次。”看着老人兴奋的表情,既为他们高兴,也有点心酸。

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