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上海楼市:上海中介生存之争:主动降价 给钱就卖

2018年09月19日 来源:互联网 小军 浏览:
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“给钱就卖。”

在上海内环某项目,其中一套房源的公开信息是这样的。

“如果不主动降个几十万,连看房的人都没有。”

目前的上海二手房市场,量价齐跌已是共识。贝壳找房数据显示,去年下半年以来,上海二手住宅的平均交易周期已延长至9个月,如果房东不主动降价,就可能无人问津。

一线中介已经开始感受到寒意。

为争抢顾客,中介之间的摩擦也有升级。据报道,9月16日,上海某小区就有两家中介企业人员因争抢客源发生殴斗。

《每日经济新闻》记者从涉事两家中介公司处确悉此事。据了解,事件由驻点员工抢客滋生摩擦,进而衍生为斗殴,其中一名中介被扎伤流血,另一名中介也有受伤,场面一度混乱,双方公司已经及时跟进处理。

记者从几家中介公司了解到,今年房屋中介维持生存已是不易。一位中介公司高层人士坦言,尤其是在房贷政策收紧、城市人口老龄化、购房者房票受限等因素的影响下,中介的生存环境几乎可以用“窘迫”来形容。

上海楼市:上海中介生存之争:主动降价 给钱就卖

图片来源:上海链家市场部

“给钱就卖” 二手房成交降至6年最低

上海的二手房成交量已经处于近6年最低水平。

根据上海易居地产研究院数据,8月份全市二手住宅成交仅1.35万套,环比下跌3.41%。国家统计局9月15日公布的数据也显示,8月上海二手房销售价格指数环比下跌0.1%,同比下跌2.1%。

在上海内环某项目,中介在其中一套房源信息旁上写下了“给钱就卖”的字样。“如果不主动降个几十万,连看房的人都没有。”中介小秦告诉记者,“如果真想卖,我们都会劝房东多降一点,房东有时候也迫于无奈,不得不这么做。”

上述中介公司高层也告诉记者,其在一线的直观感受是,调控政策下上海内外环二手房价今年以来不断下降。与2017年同期相比,已经可以看到20%的跌幅;上海郊环外由于很多制造业小厂的搬迁,特别是青浦、嘉定、奉贤等地,二手房价格降幅更大。

进入8月,上海共有43个新建商品住宅项目进入市场,供应面积创28个月新高,并且在限价环境之下,部分楼盘性价比高,也对二手房市场需求造成了影响。

上述中介人士也告诉记者,很难说二手房交易低谷什么时候过去,同时因为“房票”和个人贷款受限,不少购房者都在观望,都在静待政策变化。

3套房是生存底线 大中介加薪四成抢人

中介行业新一轮生存之战已经触发。

上述中介高层告诉《每日经济新闻》记者,上海中介门店数量已接近饱和,他同时算了一笔帐:

按照上海目前的租金和人员成本,平均每家店至少需要成交3~5套房屋,才能够支撑门店的日常运营。而郊区房价低,需要的套数更多,全市1.35万套的月交易量,去除自成交、更名,实际由中介产生的交易量只有70%~80%,这点份额只能最多养活2500~3000家门店。

另一方面,资本的介入也在加速中介市场分流。

“有资本支持的企业,始终带着老大的心态攻城略地。几乎是店铺合约一到期,他们就抬高房租来抢。中小中介,能顶住房租上涨的会尽量守,实在不行的则只能换地方。”

上述中介人士直言,资本出高价争抢的,不仅仅是店铺,还有员工。“以往普通销售的底薪是3000元加10%~30%销售提成,而某些大型中介初入市场,底薪就给到了5000~8000元。想要留人,就要提高底薪、加大提成比例,现在有公司的提成比例加到了15%~40%,全行业的门槛就这样被抬高了。”

《每日经济新闻》记者从一份内部销售数据中看到,在目前的上海中介市场,链家以绝对优势占据销售排行榜榜首,且与第二和第三位拉开了相当大的差距,强弱分流更加突出。

上海楼市:上海中介生存之争:主动降价 给钱就卖

图片来源:云房数据研究中心

两极分化趋于清晰 大小中介冷暖自知

不过,大中介也有压力。

有业内人士就表示:“中介行业的普遍盈利水平是5%,而大中介拿店成本比别人高、员工数量比别人多、门店数量也多,如果市场不给力,其实盈利压力更大。”

而且在上海市场,似乎很难真正做到一家独大。链家之外,不少实力派房屋中介的市场份额并不容易抢夺。

云房数据7月上海中介成交排行榜显示,成交套数排名前五的中介品牌为德佑(链家)、易居房友、悟空找房、太平洋、中原地产。其中,德佑(链家)市占率由上月27.48%下降至22.26%,其他品牌市占率均有小幅增长。在上海二手房市场,这五家中介品牌盘踞排行榜TOP5已有时日。记者查阅了近期云房数据市场研究部的统计数据,上海的二手房中介市场份额已相对稳定,TOP5中介品牌月成交总套数占比基本在55%~59%,其他中小品牌分食其余市场份额。

这样的背景下,守住客户对一线销售来说意味着个人收入,对公司而言则意味着市场份额。

不过争夺之下,就在上述事件发生之日,记者从其中一家中介公司的电脑监控系统中还看到了另一起斗殴事件的影像,目前警方正在调查处理。

“尽管各家公司都在进行员工培训教育,但房屋中介的生态确实需要升级。”上述中介高管直言,未来三年房屋中介市场必然会有新一轮洗牌,最终形成两极分化:真正的头部品牌和“夫妻老婆”店,中小企业的市场份额越来越少。

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