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海南楼市:全域限购一年后的楼市 政策开闸遥遥无期

2019年05月04日 来源:互联网 小军 浏览:
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2018年4月22日,在党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区的第十天,海南省连夜印发了《关于进一步稳定房地产市场的通知》。这个被称为“海南史上最严”的房地产调控政策在过去一年中持续收严,且丝毫没有放松的迹象。

与热火朝天的自贸港建设形成鲜明对比的是冰封的房地产市场,2018年海南省房地产投资、销售面积、销售额三项指标同比下降16.5%、37.5%和23.2%,而当今年三月重点城市呈现楼市回温的“小阳春”之时,海南一季度房屋销售面积、销售额则是“同比腰斩”的惨烈景象。政策底何时形成尚不得而知,海南破除房地产依赖的决心不可动摇。

进入4月,在全域限购行将一周年之际,开发商设想的“情况好转”似乎呈现高开低走的局面。4月8日,在楼市回温的氛围中发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,提出城区常住人口100万-300万的大城市要全面取消落户限制,这也意味着海口年内将全面取消落户限制,那么与落户政策息息相关的限购政策似乎也即将松动;而在4月19日中共中央政治局会议重申“房住不炒”的定位,预示着今年对海南开发商来说仍不是一个好年份,在强调城市政府主体责任制的背景下,政策闸门短时间内并不会开启。

人才引进中弱化房地产

目前海南商品住宅销售对象已由岛外居民为主,转变为以本地居民和引进人才为主。而从去年下半年开始,本地刚需已经贡献了较大的购买力,引进人才成为唯一可见的增长点。过去的一年中省会城市之间的“抢人”大战,似乎进入到白热化的阶段,如何引进人才、留住人才是比房地产去化更让地方政府关心的问题。

日前呼和浩特市出台人才新政,达到一定条件的本科生可半价买房,此前长沙也有类似的政策,在中国进入老龄化、主要城市人口增速不断放缓的背景下,目前已有20个城市出台人才购房政策,越来越多的城市正在觉醒,哪个城市拥有更优质的年轻人,就拥有了可期的未来。

2018年5月14日,海南启动百万人才进海南行动计划。为了能留住人才,除了在落户和配偶就业等方面放宽限制,还在此前的房地产限购政策中埋下了一个伏笔,让引进的各类人才“居者有其屋”,包括提供人才公寓或房租补贴等优惠措施,在海南工作达到一定年限,还能拥有房屋的部分甚至全部产权。

海南自贸办发布的数据显示,一年来,海南省广揽各行各业和各层次人才,2018年吸引各类人才超过4万人。这批年轻人极有可能成为海南房地产的去化对象,但用高房贷将他们捆绑在这里并不是海南省的初衷,让他们迸发年轻的活力、参与城市的未来才初衷。

所以并不像那些早已跃跃欲试并在户籍政策放开时应声而动的城市,海口并没有马上放开铁板一块的落户政策,在全域限购或将松绑的猜测声中,微调“打补丁”的回应便能终结一切幻想。

产业升级中搁置房地产

自百日大招商以来,大批符合海南定位的产业项目相继落户,总投资近3000亿元,初步形成三大主导产业及12个重点产业布局,海南的产业结构升级由此拉开序幕。而在这一进程中,房地产被有意搁置甚至削弱,这个相关链条应占GDP总量20%的基础行业,在自贸岛建设过程中甚至成为经济增长的拖累。

“一房独大”曾是海南经济发展的一大痛点。在海南建省初期,出现过房地产泡沫,而在国际旅游岛建设初期,也有过炒作房地产造成房价暴涨的教训。房地产调控后,存量土地向产业倾斜。目前海南3.1万亩存量商品住宅用地不能继续用于商品住宅开发,而是鼓励将存量商品住宅用地用于产业项目建设。通过差异化的用地措施,为培育壮大新兴产业提供支撑。

对房地产业的限制,为发展其他产业腾挪了空间,促使海南经济发展转型和经济结构优化。海南发改委数据显示,在房地产投资下降同时,海南进出口、旅游总收入等指标均实现增长,其中吸引外资增长112.7%。对房地产业的调控,也倒逼海南发展动能的转换,加快培育和引进新动能。

自贸区(港)建设不依靠房地产

党中央支持海南全岛建设自由贸易区,探索推进自由贸易港的决策,坚定了海南省政府破除房地产依赖的决心。海南省委书记刘赐贵在多个场合强调:“我们海南省坚决不能成为房地产的加工厂!”。

回顾全域限购初期,在全面建设自贸区(港)的背景之下,房价并没有得到良好的遏制,去年6—8月海口、三亚新房价格环比涨幅在全国70个大中城市中排名前列,住建部曾两次约谈海口、三亚负责人,要求严厉打击投机炒作,遏制房价上涨。随后在不断收严的房地产政策中,海南房价上涨的势头开始缓解。

“目前海南自贸区还在建设中,新的产业结构尚未形成,如果此时放开楼市调控,风险较大,可能会引起较大的市场反弹,对经济的冲击不可估量。”资深行业人士、海南锦诚董事长王路介绍。

诚然未来海南不能再依赖房地产,但也没有必要完全放弃房地产,关于海南房地产政策何时放开,海南大学经济与管理学院副院长李世杰认为:“等自由贸易港政策落地后,限购政策将会取消,否则有悖于自由贸易港精神。”

海南省省长沈晓明在今年两会期间表示“海南省房地产调控效果好于预期”,虽然疾风暴雨般的政策调控让海南房地产市场哀鸿遍野,但全域限购仍是一段时间内的政策导向。“塞翁失马,焉知非福”战略性的降温对海南房地产市场来说未尝百害而无一利,房地产是基础行业,任何一个对海南经济有好处的政策,都将是房地产市场的补充,短暂的熄火盘整或许能够创造更大的价值。

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