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昨日2018-046小东关地块底价750万/亩成交

2019年07月25日 来源:德州房管局 小军 浏览:
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热火的德州迎来半年来第一场土拍,却没有和今天天气一样,今日的土拍却异常冷清!此次出让的地块从6月24日公共资源交易中心挂出到7月24日挂牌截至仅有一家报名参与,最终由山东德达建设集团鑫龙房地产开发有限公司德城区分公司以10765.00万元的底价竞得。

昨日2018-046小东关地块底价750万/亩成交

昨日2018-046小东关地块底价750万/亩成交

据公告显示,该地块编号2018-046,位于德城区,北至德州恒丰纺织公司居民小区,东至岔河西大道,南至福东小区,西至小东关街,出让期限住宅70年,商业40年,容积率不小于1.8不大于2.7,建筑面积≤30%,绿地率≥35%,地块面积14.35亩;起始价750万元/亩,起始楼面价约4168元/㎡。

该地块竞拍为何遇冷?

1.小东关地块安置房比例高,可售面积有限

该宗地块出让面积(平方米):9564.28平方米或14.35亩

容积率:不小于1.8、不大于2.7

地块满容地上建筑面积约25823平方米!(包含物业等配套用房)

昨日2018-046小东关地块底价750万/亩成交

挂牌出让公告中,明确指出竞得人须向德城区政府提供不低于14100平方米安置房。

可售面积最高约为:11723平方米!!!

2.小东关地块存在设计不满容的隐患

地块狭小,形状不规则,前后皆是住宅楼,

做设计规划时需要考虑的影响因素比较多,如果不合适,很容易影响容积率。

2018年成交的德州二职专地王,1067万/亩!

昨日2018-046小东关地块底价750万/亩成交

容积率最高上限4.8!

可今年实际规划批复的容积率只有3.79!

容积率差了20%,楼面地价上升将近一千块钱。

同样的情况也出现在2018年一同出让的喜俪园地块。

如果容积率不能做足,可售面积还会减少,楼面地价会上升。

3.小东关地块将成为楼面成本价最高的地块,达12007元/平。

如果地块满容,全部可售,楼面地价4168元/平;

楼面成本价=楼面地价+建安+配套+二费+税费≈9000元/平

(此成本不计算资金成本,考虑了安置房税费)

安置 房以6500元/平回收,损失约3525万。

损失分摊到可售面积11723平方米上,一平成本增加:3007元/平。

可售面积楼面成本价约12007元/平

4.安置房相关成本影响项目成本及利润回报

安置 房配套费如何缴纳,安置 房税费能否减免,安置 房建成回购资金回款安排?都将影响该地块楼面成本!

回迁安置协议没有出来,具体细节还不确定。

5.开发商回报不高

地块整体投入2个多亿,安置房回款较慢,回款周期长达3年,整体资金周转慢,可售面积约11723平(该地块不临主路,商业价值还不如住宅价值),可售楼面成本高达12007元/平,周围二手房售价13000-15000左右,开发 商即使新房定价较高,背了个拉高-房价的名声 ,其实项目整体回报率比较低。

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