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全国楼市:【共有产权住房】,将如何深入影响楼市??

2019年09月21日 来源:互联网 小军 浏览:
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 Part 1

  十余载探索,共有产权住房终挑构建保障体系重任,将成为一二线城市产权式政策性住房供给改革的最大变量。

  ● Part 2-4

  北京共有产权住房实践:制度特点、供需现状、市场影响。

  Part 5

  行业机遇与风险:哪些城市潜力较大?又如何应对刚需产品竞争压力?

  1.

  十余载探索

  共有产权住房终挑构建保障体系重任

  2007年至今,我国共有产权住房制度已存在十余年。按照共有产权住房推进的广度和深度,我们将整个过程分为地方自主实践阶段、国家大力推广试点阶段、试点经验扩散并进一步践行“房住不炒”阶段。整体来看,共有产权住房在我国历经十余载探索,终挑构建保障体系重任。

  全国楼市:【共有产权住房】,将如何深入影响楼市??

  2.

  北京共有产权住房制度特点

  力推供应、宽进严出、封闭运行

  从共有产权住房发展历程可以看出不同城市共有产权发展阶段存在差异,而北京共有产权住房政策演进高效推进,各项政策也相对完整。同时,伴随供应放量,北京共有产权住房保障体系的支持属性日益突出,其影响也在逐步增强。因此,本研究聚焦北京共有产权住房制度及其市场运行情况。

  可以说,北京共有产权住房制度是在一定的政策背景、市场背景和管理模式改革下酝酿形成的:

  从政策背景来看, 2014年住建部将北京列入共有产权住房试点,2017年印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》。

  从市场背景来看,2016年全国房地产市场进入上行期,北京等一线城市率先启动,除了传统的需求端调控,大城市更加注重加快并保证供给的有效性,而共有产权住房正好与确保供给有效性的思路较为契合。

  从管理精细化的迫切性来看,传统的保障性住房种类多、标准各异,有必要构建更加可持续、更有利于实现应保尽保的住房保障模式。

  因此,2017年9月《北京市共有产权住房管理暂行办法》顺势出台,从土地供应、建设标准、准入门槛、销售定价、产权份额划分及转让、监管等方面做出规定。同时明确,自2017年9月30日后未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房,以及政府收购的各类政策性住房再次销售的均按《北京市共有产权住房管理暂行办法》执行。自此,共有产权住房成为北京保障房体系的主角。

  为综合评价北京共有产权住房制度特点,我们将其与此前各类保障住房进行对比(纵向),同时与国内城市以及国际典型国家进行比较(横向)。结果显示,北京的共有产权住房制度体现出了明显的前端强市场化+后端弱市场化的特征:土地供应多主体多渠道保障、宽准入扩大保障范围、定价机制贴近市场、封闭运营全国最严。

  ◆ 纵向比较:与北京以往产权类保障性住房相比,共有产权住房具有销售定价及产权分配结合市场、保障范围最大化、封闭运营等政策特征。

  ◆ 横向比较:与国内其他地区共有产权住房制度相比,北京共有产权住房制度在初始产权份额上与其他城市相差不大、土地供给上体现出更强的力度、在定价方面最贴近市场、在产权流转机制上最严格。

  ◆ 国际比较:与发展了数十年的英国共有产权住房制度相比,北京共有产权住房保障范围较广、保障属性更强、产权转让及退出机制更加固化。英国的共有产权住房制度灵活度高,购房家庭可以根据自身的财务支付能力在25%-75%之间选择合适的产权比例,之后随着自身收入水平变化还可以陆续增加或减少所持比例份额。与北京共有产权住房的另一个不同点在于英国的购房人在未取得住房完全产权之前,需要为使用住房协会持有的产权份额交纳一定租金,而北京的共有产权住房制度不存在租赁关系。

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  3.

  北京共有产权住房供需现状

  供应快速发力,需求分化明显,产权份额、区位价值影响去化

  ◆ 供应总量:5年供应25万套共有产权住房,约占五年总住房建设计划17%。2017年9月,北京明确未来五年将供应25万套共有产权住房,约占五年总住房建设计划的17%。据统计,截至2019年4月23日,北京共有64个共有产权住房项目(含转化项目33个)实现了土地供应(大部分均在建设过程),可供房源约6.55万套。年度土地供应方面2017年,北京全年共有产权住房用地供应38宗、207公顷、规划建面403万方,完成率104%。2018年,完成共有产权住房用地供应207公顷,完成率103%。2019年,北京计划设置共有产权住房用地供应下限60公顷(上半年已成交42.42公顷)。整体来看,北京共有产权住房供给发力迅速,并且后期的土地保障力度较强。

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  同时,从渠道保障来看,北京利用集体经营性建设用地建设共有产权房将对共有产权住房供应形成强力支撑。据中指地主数据监测显示,9月12日,大兴区瀛海镇集体建设用地建设共有产权房地块入市,该地块建设用地面积47892平方米,起始价15.13亿元,且要求全部建设“共有产权住房”,销售均价29000元/平方米,地块最终被正商实业全资附属公司北京上瑞置业有限公司竞得。

  建设共有产权房的集体经营性建设用地地块质地如何?如下图所示,地块周边3km内,配套设施较为齐全。从人口来看,地块周边人口居住密度较高,关注该板块的客群主要集中在亦庄板块、瀛海板块、世界公园板块、马驹桥板块,在朝阳松榆、磨坊、CBD工作的部分人群对该地块关注度也较高。

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  ◆ 区域分布:朝阳、海淀、丰台、石景山、通州、房山、昌平7个地区为2019年共有产权房建设用地供应集中区。从历史的供应情况来看,朝阳、大兴、通州、顺义公告土地数量最多。从未来的供应格局来看,2019年7月发布的《关于印发北京市2019年度建设用地供应计划的通知》指出,2019年北京将在朝阳、海淀、丰台、石景山、通州、房山、昌平等7个地区设置共有产权房建设用地供应下限,分别为12、10、10、3、15、2、8公顷。

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  ◆地块成交情况:市场接受度中性,流拍占比约10%。2017年11月以来,北京出让公告的共有产权住房用地(非转化项目),已成交24宗,未成交已处挂牌阶段4宗,流拍3宗。丰台花乡地块共有产权项目流拍的主要原因为起拍价较高,同时限定的销售均价相对较低,开发利润空间有限。顺义北小营镇流拍地块虽然起拍价较低,但因限定销售价格同样较低而无开发商参与报价。综合来看,我们认为共有产权住房地块的市场接受度还是比较高的,开发企业在获取共有产权住房用地时会结合财务测算利润空间,只要不是区位太差,整体去化仍然较高。此外,虽然项目利润水平有限,但由于有低总价的优势,大部分项目的去化速度能够保证资金快速回笼,加快滚动开发得到弥补。

  ◆产品去化情况:全市去化率约73%,不同项目分化明显。通过对样本项目的统计显示,朝阳、海淀、丰台和石景山的项目去化率均接近100%,其它区项目的去化率约68%。但部分位于郊区的共有产权房项目,本身产权份额较高,周边道路、交通等基础设施不够完善,再加上此类共有产权房周边限竞房总价、户型对购房者有一定吸引力,使同地段共有产权房性价比大大降低,导致去化率偏低(例如大兴区的四季盛景园去化率仅为3.06%)。

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  ◆影响去化原因分析:产权份额、区位价值影响去化。我们以上述表格中的项目为分析样本进行分析,得出两个结论。结论一:初始产权比例越低,去化率越高。将所选样本项目的初始产权份额分成五个区间,分别为80%及以上、70%-80%(不含)、60%-70%(不含)、50%-60%(不含)、50%以下,再计算相应区间各项目的平均去化率,得出初始产权比例越低的共有产权项目,其去化率越高。结论二:申购家庭数量与房源数量比越高,去化率越高。将所选项目的申购家庭数量与房源数量比也分成五个区间,再计算各区间项目平均去化率,结果显示,申购家庭数量与房源数量比越高的共有产权项目,其去化率越高。

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  此外,由于购买共有产权住房家庭对公共交通高度依赖,距离地铁站点越近、周边生活配套越齐全的共有产权项目,相同条件下去化率也会更高。

  4.北京共有产权住房市场影响

  市场供给向中小户型快速提升,对纯刚需普通商品房形成较大竞争压力

  ◆ 对市场:市场供给向中小户型快速提升,稀释部分刚需市场,对纯刚需普通商品房形成较大竞争压力。北京自住房及共有产权房销售套数占新建商品住房销售套数的比重由2017年的9.3%大幅提升至2018年的20.4%,也就是说每卖出5套新建商品住房,其中就有1套是自住房或共有产权房,对市场影响明显。

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  为验证共有产权住房对新房市场供给结构的改变,我们进一步将特定期间内成交的新房产品面积分为90平方米以下、90平方米以上(含)两大类,观察两类产品占比的变化。结果显示,北京市新房成交面积在90平方米以下的占比自2017年9月份出台共有产权住房管理办法后不断提高,从2017年9月占比48%提高至2019年3月的63%,与此同时,90平方米以上新房成交的占比在快速下降。这与2017年初北京市新房市场的改善性产品占比持续攀升,甚至一度超过中小户型产品占比的情况完全不同。因此,从供给结构的改变来看,共有产权住房的作用是立竿见影的。此外,不可忽视的是,随着共有产权住房的进一步发力,后期性价比的逐步提升,市场供给结构的持续调整将对纯刚需普通商品房市场形成较大的竞争压力。

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  ◆对调控:设定严格的转让、转化机制有效抑制投资投机,符合“房子是用来住的,不是用来炒的”国家调控政策主基调。共有产权住房实行严格限制退出机制,在共有产权住房存量不足、商品房价格波动较大时期,能够确保共有产权住房存量累积并防止投资投机行为滋生,有利于市场稳定。此外,相比以往的保障性住房建设土地供应一般采取划拨方式,共有产权住房有最低产权份额要求,能够形成一定的资金回流,一方面对保障房建设成本进行回填,另一方面能进一步推进后期保障房建设,财政上具备可持续性。

  5.行业机遇与风险稳步构建政策性住房产品线,应对刚需产品竞争压力

  十余载探索,我国的共有产权住房取得了丰富的经验,实践证明具备较强的可持续性。今天,在汲取过往发展保障性住房经验教训后,共有产权住房逐步成为一线城市、热点二线城市解决住房供给结构失衡的重要途径,未来将逐步成为大型城市政策性住房的供应主流。在此背景下,企业应看到新一轮政策性住房建设带来的发展契机,积极获取优质共有产权地块,稳步构建起以共有产权住房为核心的政策性住房产品线,依托政策性住房建设扩大企业在一线及热点二线城市市场规模。

  从城市投拓布局方向来看,根据我们的统计,截至目前,已有福建、江苏、陕西、湖北、广东、海南、山东、四川、安徽、浙江、河南、河北等12个省份要求因地制宜发展共有产权住房。城市/新区层面,已有北京、上海、广州、深圳、雄安新区、福州、西安、南京、济南、合肥、成都、武汉、海口、厦门、青岛、珠海、佛山、茂名、淮安、张家港、黄石、烟台、南通、聊城等24个城市/新区研究、实施了共有产权住房制度,部分地区已进入共有产权住房实质性供给阶段,企业可根据不同地区的发展阶段积极跟进。

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  从城市内部板块来看,就北京市场而言,2019年共有产权住房主要集中在朝阳、海淀、丰台、石景山、通州、房山、昌平等7个地区,对于怀柔(怀柔科学城)、北京经济开发区因规划利好,顺义、大兴为承接中心城区适宜功能和人口疏解重点地区,也可积极布局。对于其他城市而言,共有产权住房的目标人群定位始终是刚需群体,企业在获取共有产权住房地块时也应综合考量板块的产业、交通、配套情况,避免拿错土地。

  对于普通商品住房销售而言,应注重改善性住房的品质打造,由于共有产权住房目前存量不足,短期内仍将以较小面积住房为主,改善性需求仍会通过商品房市场解决。此外,针对部分区域共有产权住房对纯刚需商品房形成较大竞争压力的问题,企业在无法改变产权份额、销售价格的情况下,应适度控制同品质、同类型产品的开发规模,同时合理错开销售时间。

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