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取消了中介,房价就不涨了吗?

2020年05月19日 来源:互联网 小军 浏览:
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  取消了中介,房价就不涨了吗?

  文丨子木

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  昨天,一则楼市新闻迅速登上行内热搜,标题是“某市取缔房屋中介”。

  消息称,某市房管部门认为房价上涨是中介造成的,决定取缔中介,自行搭建二手房信息交易平台。

  并表示,未来该市居民所有房产交易,一律在平台上进行公开买卖。卖家充值50元在网站登记信息,挂上自己的房源信息。买家注册可以在网站搜寻房源,想约看房。双方意向达成,房产交易中心只收取1%的服务费。

  消息出来后,百家争言,好不热闹。某市房管部门迫于压力,急忙在第二天回应。大体的说法是:

  “我们取缔的不是房产中介,而是非法黑中介。信息中心是方便群众交易的便民服务平台,不是政府部门,也不是中介平台,不会收取服务费和中介费用。”

  服务费收不收不知道,但是据某市房地产行业从业人员介绍,如今的该市已经没有一家“正规”的房地产中介公司了,该市政府自2018年起停止了对《房地产经纪机构备案证》的年审,最后一批拥有合规备案证的中介公司也于2019年8月后成为了“黑中介”。

  这招简直是杀棋,表面上是惩治黑中介,实际上是取缔了所有中介。事儿也办了,情理上也讲得通。

  政策出台后,没想到很多人对这次房管部门的做法赞不绝口,甚至标榜此行为中国历史上最伟大的改革,支持向全国所有城市推广。

  只能说,对此事赞不绝口的绝对是行外人,不是傻就是坏,抛弃中介真的可以惠民吗?房价就不涨了吗?远没有这么简单,下面听子木给你细讲。

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  首先,房管部门取缔民间市场交易这一路数,在经济市场化的今天,可以说独创一门的“奇招”。翻阅历史,至少上一次我看到,还是在宋仁宗时期。

  之前很多人都尝试过取缔中介,尤其像北京上海这种动辄十来万中介费的城市,买卖双方更是肉疼。但最后都以失败而终,为什么?

  其实打通房源信息、帮助买卖、网签算费、跑程序走流程,这种基础服务的技术含量并不高,买卖双方多研究一下是可以取代的。

  但交易的根本其实是“互信”,中介真正的价值并不是服务,而是解决了买卖双方之间的「信任成本」。

  举个例子,刘一从网上看对一套房子,给陈二打电话。陈二说你来看房吧,我等你。刘一因为临时有事去不了,电话关机吭都没吭一声。陈二牺牲了一天时间。

  张三找李四买房,两个人没见过。李四出价100万,张三欣然答应。但是市场行情很好,李四邻居家的房子挂牌150万了。李四老婆把李四臭骂一顿,第二天跟张三说,这房子不卖了,调价150万。张三下个月要结婚的事儿就泡汤了。

  王五大学毕业租了赵六的房子。三年之后合同到期,赵六去验房。结果发现6把椅子少了一把,电视也坏了,找王五理论,王五说租你房子的时候就是6把椅子,电视也是坏的。双方争执不合大打出手,王五给了赵六一刀。

  这些例子都是身边发生的真事儿,多的数不过来。有些人肯定会说,做个合同就行了,大不了签字画押。

  还是想简单了,有时候合同这东西就是摆设,别人把合同一撕,合同就成了单方面的了。没有第三方见证,这事儿说不清。

  即使带手印的合同具有法律效力,那你去告我啊。诉讼请律师再加上几个月的官司时间,成本大于收益,你还告吗?

  中介在交易中的作用并非有多强大,而是起到了第三方证人的作用,对人性的约束力强一些,匹配到互信的买卖人,这就是减小「信任成本」。

  这也是这么多年来,中介行业虽乱,但一直都无法抛弃的真正原因。换句话说,如果能走得通,某市基本没什么事儿了,北上广深这些大都市肯定是第一个施行的。

  3

  我们再回到主题上,假如交易市场被政府取缔了,后果是怎样的?

  政府不可能在每桩交易中都派一个人去实地监督,巨大的运营成本谁来支付?那么「信任成本」依然无法解决。

  所以中介消失之时,就是房产交易官司大增之日。

  某市交易中心还回复“不收取任何服务费”,不收费就是公益服务了,这又涉及到利益根本,不赚钱谁有动力去保障老百姓的权益,更别人说提高大家的买卖体验。

  到时候一定会滋生“寻租空间”,交个茶水费?

  这时候人们为了顺利成交,只能向暗处寻找中介,这些中介失去“名正言顺”和机构组织约束,对购房者的服务也是没有保障的,这无形中提高了购房者的交易成本。

  其实政府是可以发展中介业务,参与入场竞争的,但应该让老百姓根据服务质量自己去投票,不能一下子砸了这么多人的饭碗,唯我独尊。要知道,所有垄断性的买卖最后都会走向深渊,受害者终究是老百姓。

  不过,这种情况还是多虑了。

  历史上凡是有取缔市场想法的官办机构,都会以失败告终。因为提供服务的是底层劳动人员,而所得来的回报几乎全部上交,大家拿个底薪没提成,谁愿意去卖命干活呢?这也是国企效率一直起不来的原因。

  有人说,官办的信息服务平台一定比市场上的好。的确现在市场上中介发的假房源太多了,这个必须严惩,但是官方保障真房源,难度同样很大。

  卖家掏50块钱上传自家房源,为了吸引客源,完全可以上传假照片,没有犯错成本,而且房子未来交易,是否能做到及时下架房源呢?

  这就好比一家超市,大家去买货,一问卖完了一看是假的,还不能去其他超市买,因为现在街上只剩这一家超市了。

  如果想做成这个平台,倒也可以,要在技术上下功夫。

  做黑名单系统,房源同步系统,展示系统,需要配备大量的监管运营人员,我一个做技术的朋友评估了一下,一套下来几百万甚至上千万,维护运营成本更是无数,即使收费政府也没有动力去做这种吃力不讨好的业务。

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  综上,某市政府取缔中介,垄断房地产交易市场这种做法成功概率几乎为0,折腾来折腾去,最后吃亏的还是老百姓。

  某市政府起到的作用应该是监管,鼓励行业长期良性竞争,而不是入局取缔他人。

  例如购房者发现一套假房源,政府就可以对代理中介机构或者中介个人进行罚款;老百姓找出炒房吃差价的黑中介,可以依此吊销挂靠中介公司的营业执照。

  治理黑中介的方法一大堆,监管成本也不高,像小地方,取得营业执照的中介公司总共才9家。何必要因为几颗老鼠屎,扔掉一大锅汤呢?要知道汤里的大多数中介还是有职业操守的,背后都是一个个需要吃饭的家庭。

  至于某市出台这个政策,说是中介把房价炒高了,这个逻辑也走不通。

  还是用超市举例,商品价格涨不涨,决定权不在服务员,而是老板。地价低一些,房子多盖一些,房价自然就下来了。

  当然像某市这种GDP500多亿,城区人口只有10来万的三四线县级市,担心房价上涨完全是多虑了,难道这就是传说中的“土地信念”?
 

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