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上海楼市:惨,楼盘卖不动!期房变现房实属无奈!

2020年09月04日 来源:互联网 小军 浏览:
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  昨天,我们发布了《惨!上海还有大批楼盘卖不动!期房变现房实属无奈!》的文章,得到了不少购房者的关注,在此表示感谢!

  文章在发出去后,经过我们谨慎斟酌,有些措辞并不十分严谨,经过认真考虑,我们做了部分修改,并且增补了一些今年开盘的项目情况,希望能给广大读者朋友们呈现出更真实的市场动向。

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  昨天还有网友在后台留言提到金山,这里也做简单说明,虽然金山远离上海城区,区域市场封闭,但区内新开项目售卖情况也都不算太差,这反而说明,金山市场的内需较强,有充足的本地改善置业所需,市场还比较健康。

  8月底,上海涌现了一大波热销楼盘,买房人的购房需求十分高涨。

  但细心的你或也能发现,在热销盘的背后,还有更多项目不被市场认可和接受,售卖情况并不乐观。

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  如果再把时间线往前推移,其实上海还有卖了两三年都没有卖掉的楼盘,这与今年经常出现的日光盘形成鲜明对比。

  无奈期房变现房,市场火热它冷清,市场转冷它更冷清。所以要买这样的楼盘,买房人一定要多加思考。

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  宝山罗泾板块的雍和府最具代表性,这也是宝山区最难卖的项目。2018年3月首次开盘,推出350套房源只有25组购房者认筹,据悉开盘当天只卖掉3套。

  项目又于年底再一次取证,推出154套别墅房源,可能是认筹确实不理想,并未公证摇号开盘。

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  有趣的是,该盘在续销期还推出“买房送宝马”活动,变向降价促销,当年易眼看房还报道过此则消息。

  经过2年半时间消化,共500余套房源,如今网上房地产显示还有156套可售房源。

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  雍和府虽位于上海宝山,但距离江苏太仓只有约6公里,距离长江入海口不足2公里,售价堪比当年宝山顾村二手次新房,价值属性已背离市场行情,该盘卖不动也情有可原。

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  莫里斯花源位于嘉定徐行板块,其实该盘从一开始,就注定了“遇冷”

  拿地成本确实太高,楼板价达2.4万/平,是当年名副其实的地王

  而且该盘所在区位没有地铁,配套也很低端,售价3.52万/平同样背离区域行情,所以项目两次取证入市,共推出560套房源,如今还有277套在售,售卖1年多,也只去化了50%左右。

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  项目最晚将于2021年3月交付,期房变现房大概率是会发生的。

  而值得说明的是,即便该盘有着如此售价,但受制于资金成本,以及这几年时间成本,几乎可以用血亏来形容。

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  上述几个区域都是个别盘相对不太好卖,而上海南部,尤其是奉贤区,表现的就更不尽如人意。

  位于奉贤青村的宝华帝华园于2018年1月首次开盘,有超过1000多套房源,一共拿过2次预售证,在2018年,它的单价就快上到了3万/平,与当时的南桥房价相差无几,因此售卖不理想。

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  而且此盘在2018年开盘时,外立面都已经建设的差不多了,当时开盘都已经延后了许久,如今经过2年多的时间,项目早已成为了现房,目前依旧有一些房源在售。

  另外,奉贤青村对于市区客比较陌生,认知度明显不足,而且区内也鲜少有商品房项目,地段确实没有太多优势,如果不是因为这里划入自贸区临港新片区范畴,该盘卖的可能会更加艰难。

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  还是一句话,价格并无太多优势,本地客听闻此价格都去买南桥的房子了,外区客又对青村区域很陌生,卖的不好也属正常。

  奉贤的另一大盘天和前滩时代也是现房销售的代表。该盘最早开盘可追溯到2014年,此时奉贤BRT还没开通,如今这条快速公交已经开了有2年多时间了,项目依旧没卖完。

  其实该盘在2016年房地产行情最好的时候一直在捂盘,直到2018年4月才取证销售,此时项目已为现房销售,单价约2.7万/平,恰巧遇到限价从严、市场冷清的调控,推出416套房源,仅有95组客户认筹。

  而后项目在2019年10月又一次取证开盘,单价上涨到了3.05万/平,推出424套房源,也才有56组客户认筹,13%的认筹率又创下新低。

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  其实该盘对于奉贤来说,地段相对不错,而且户型多以80-90平刚需为主,本是可以得到热销的,但开发商错判了楼市行情,选择在2018年最严调控中开盘,错失了楼市最好时机

  另外,在2018-2019年该盘周边又出现了多个竞品楼盘,品质又好过天和,这对天和前滩时代形成了一定“挤压”态势,夹缝里求生存或许是该盘当前的现状。

  如果说奉贤区的金汇、青村、海湾还有自贸区这一利好,那么位于柘林的凤鸣美谷则是完全没有利好的区域,虽有一部分本地客需求,但实在有限,而外区客购买这里,也几乎看不到任何想象空间,只是为了居住而居住。

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  当然,上海今年开盘的项目也有一些卖的不是很好,而且有个别项目还集中于火热的市中心。比如徐汇长桥板块的梧桐公馆项目。

  该盘一共才155套小体量,开盘认筹数据就已经十分难看,大筹81组客户,认筹率刚过半。要知道,比它后来开盘的汇成南街里推出了300多套房源,足足比该盘的体量多了一倍有余,当天就售罄了。

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  可以说这是个被自己打败的项目90多平的建面竟然只做成了1房,101平的建面也才做成2房,且户型设计也十分奇怪,如此使用率确实会让购房者望而却步;即便该盘还有建面118平,符合当下人们的居住需求,但户型进深长开间短,居住舒适性显然也不及其他新房,受市场冷落也在所难免。

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  93平1房户型↑

  购房者为何要花同样的价格买个舒适度不高的房子呢,为何要与自己的居住生活过不去?

  铭德传奇漪景庭中興路一號是一对难兄难弟,两盘相聚不远,同属竞争者,失败的原因也几乎一致,前者做出了10年前的过时产品,后者做出了超前卫的产品。一个过时,一个新颖,让当下的上海人民来适应真的比较困难。

  铭德传奇漪景庭可以用一句话来形容,“现在的新房客厅没有做成暗厅的”。或许是开发商意识到了这一点,在开盘不理想后,又重新设计了一版户型,只不过客厅敞亮了,次卧又变暗了,硬伤还是户型老旧

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  中興路一號不必多说,华丽的外观和内部会所等设施非常加分,还请来了英国设计大师来设计立面,确实超前、新颖,但再好的外在因素也抵不过居住在内的舒适性,此种户型实在不适合上海人的居住需求,所以就有了如今遇冷的尴尬

  上海楼市:惨,楼盘卖不动!期房变现房实属无奈!

  外滩豪景苑也是今年新房市场比较尴尬的项目,对手没有打败它,它却把自己打败了

  建面156平能够做出紧凑型4房,而更大建面186平却做出3房,且后期还不好改造,完全把186平3房去化空间给堵死了,该盘狠起来连自己都害怕。

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  这就是真实的楼市市场,从这些卖不动的楼盘中就能反映出,如今买房人的状态和想法更趋于理性。

  货比三家,当然要选择有性价比的房子了,买房更要三思而后行。
 

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