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上海楼市:上海【最佳购房时机】已过!赶快上车!

2020年10月19日 来源:互联网 小军 浏览:
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  很长时间没有关注上海楼市了,今天详细查一圈基本面才发现,上海最佳的抄底时机上半年已经过去了,5月后,房价已经涨了不少,市场暗流涌动。

  春节前我在预判上海楼市时就说过,今年成交量会大增,捡笋机会不如2019年。但价格反弹速度已经超出我预期了。

  如果真有打算在上海买房的小伙伴们,四季度要赶快行动了,明年春节后成本只会更高。

  下面我给大家从楼市基本面、产业和人才三个方面分析,上海房子为什么值得买。

上海楼市:上海【最佳购房时机】已过!赶快上车!

  楼市基本面

  楼市基本面,主要就是看成交量和成交价。

  我以前跟大家说过,楼市的一个完整周期通常有四个阶段。

  首先是启动期,量升价稳;

  接着迎来高潮期,量价齐升,量上去后,房子越来越好卖,库存不足,就会带动价格上升;

  当价格涨到一定的高度后,成交量会开始萎缩,需求消化了,很多人也买不起了,市场就进入了最后的疯狂期,价升量跌

  最后是调整期,需求萎缩,供给增加,量价齐跌或者量跌价稳。

  上海目前到了哪个阶段呢?

  1、新房

  今年上海新房的成交量也明显上升,一季度是因为疫情影响成色不足,从5月开始,成交量迅速上升。

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  但上面这个数据统计1-9月份新房成交只有630万平,5.5万套左右,跟我在上海房地产交易中心查的数据又不同,截至今天,今年新房住宅成交量已经上千万平米了,有96970套。

  不知道怎么差别那么大,但反正成交量都是回升了。

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  如果成交上千万平米的话,今年全年又回到了2013的水平,可能比肩2016年。

上海楼市:上海【最佳购房时机】已过!赶快上车!

  随着新房去化速度加快,上海的库存量去化周期也在缩短,目前的可售面积是747万平米,59806套,如果按照现在的去化速度,库存周期只有不到8个月了。

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  比量更受关注的是成交价。

  今年上海新房的限价有明显放松的趋势,所以很多新楼盘的开盘价都有明显涨幅。

  看最近一年来,上海的网签价格也是一路上升,相比去年9月,从4.97万/平到5.65万/平,平均涨了快7000元/平。

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  (图片来自一房一万)

  据公号真叫卢俊统计,去年的新房环线价格从内环内到外环外,是10-9-8-6的环线价格体系(分别对应内环内,内中环,中外环,外环外)。

  而今年,除了外环外,新盘备案价从内到外价格已升至11-10-9-6万的格局,明显都上了一个台阶。

  以中外环的一个盘为例,去年年底,最后一批静安府的房源均价定在8.8万/平,而今年6月静安映首次开盘取证均价9万+,认筹率102%,9月加推价格还是9万+,但认筹率已经超过了500%。

  最明显的是上海的网红地段,前滩,两年时间价格涨幅确实很大。

  2018年前滩的晶耀名邸备案价只有8.6万/平,而2020年4月开盘的东方惠礼,均价9.2万/平,6月份开盘的三湘印象名邸备案价已经到了12.18万/平,而且认筹率高达670%,当天日光。

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  (图片来自公号柯谈地产观)

  看看9月份的新盘认筹率,上海有12盘认筹率超100%,其中格力浦江海德、静安映和保利天悦认筹率均超过500%。

  内中环、中外环的认筹率都很高,而内环是因为开的楼盘导致认筹率下降,而六七八月内环的认筹率都非常猛。只有外郊环确实还比较冷淡。

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  (9月新盘平均认筹率)

  从市场表现来看,高总价,大面积的改善盘尤其受欢迎,地段好点的认筹率都是百分之好几百。

  说明上海这几年很多业主,赚了几年钱后,集中到了改善的时候。

  所以越是改善盘,越火爆,即使价格在不断上移,大家也都急着买,因为对后市看涨预期强烈。

  2、二手房

  新房市场的火热,也传导到了二手房市场。很多人新房抢不到,那就只能买二手房了。

  二手房成交量走势跟新房也差不多,一季度较为低迷,自4月疫情逐渐好转开始,二手房市场迅速回暖,4-7月二手住宅成交量稳定在平均每月2.8万套左右。8月、9月成交量分别达到3万套、3.1万套。

  上海二手房月成交量超过3万套是什么概念呢,跟往年比,可以比肩2015、2016年大牛市时期的火爆水平。

  看下图,是今年上海二手房成交量走势图,单位是千套。

  (图片来自公众号一房一万)

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  1-9月份,二手房总的成交量有20.18万套了。

  2019年是23.7万套,今年四季度如果继续保持在3万套以上的话,全年很可能超过30万套,跟09年差不多。

  回顾十年周期,上海二手房曾在2009年出现大规模成交放量,随后经历了3年低迷期,于2013年开始回暖,但2014年成交量再度下滑。

上海楼市:上海【最佳购房时机】已过!赶快上车!

  所以整体来说,算是经历了五年的低迷周期,积累了一大波需求,因此2015年、2016年成交量就大爆发了。

  随后因为调控,市场进入了阴跌期,成交量再度低迷2年,2019年开始有所回升,但回升不及2013年。

  今年成交量升到30万套后,估计2021年,上海的成交量会继续大涨,超越30万套应该是大概率。

  这么大的成交量爆发,必然会迎来价格的变化。

  据公号一房一万对2500个恒星小区的监测,今年超过73%的小区在上涨。

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  价格曲线是稳步小幅上升。

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  整体涨幅最快的反而是中环和外环。内环反而不是涨的最多的。

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  再看价格区间,单价在3-5万之间的涨幅最大,这部分是刚需盘,起点低,反而涨的快些。

  价格越高的涨幅越慢,单价超过15万以上的豪宅盘还在跌价。高价区间,有新房买肯定会优先去买新房。

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  但对购房者来说,看均价涨幅也无意义,具体个盘涨幅才是你买房的真实成本。

  据上海的朋友说,今年上海涨幅最大的是学区房和次新房。

  徐汇区二梯队的学区房价格从3月份到现在至少上涨了10-15%,并且还在持续上涨,一梯队双学位涨的更多。

  像前滩、张江,学位好,房子新,所以涨幅较大。从今年3月份到现在,不少小区已经涨了两三成。

  中粮前滩海景壹号,117平三房今年5月的成交价在11.8万/平米,现在的挂牌价已经15万多了。

  著名的汤臣一品,9月份成交一套豪宅,均价30.1万/平米。

上海楼市:上海【最佳购房时机】已过!赶快上车!

  其他区涨幅低于浦东这两个片区,但今年也都在涨。

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上海楼市:上海【最佳购房时机】已过!赶快上车!

  所以其实今年都不是抄底上海房子的最佳时期,最好的时候已经过去了。

  今年春节前,我在预判上海楼市的时候就说过,(可以回看文章“今天降准了,2020市场预判”。)上海今年成交量会大增,价格在小阳春会抬头,全年以稳为主,但捡笋的机会不如2019年。

  现在来看,成交量确实是大增了,但成交价也比我预想的还要涨得快,今年入市的机会明显不如去年。

  但现在还来得及,没买的要赶快上车了,明年比今年的买房代价会更高。因为现在的价格涨幅还不算高。

  3、土拍市场

  我们再看下上海土拍市场,就知道反差有多明显,去年的土拍都是0点几的溢价率,而今年疫情之后呢,溢价率一路猛涨至百分之二三十。

上海楼市:上海【最佳购房时机】已过!赶快上车!

  (图片来自柯谈地产观)

  整体来说,1-9月,上海土地出让金收入为2120.4亿元,与去年同期1099.6亿元相比,同比上涨92.8%。总出让建筑面积1240.09万方,同比上涨80.1%。成交楼面均价17099元/㎡,同比上涨7.1%。

  土地市场火热起来的结果就是会带动楼市上涨预期,因为市场肯定担心,面粉都涨了,面包也会涨。

  以上是上海楼市的基本面,供需结构决定了价格走势。

  接下来,我再分析下上海的产业和人才,因为只有产业基础牢固了,高精尖人才多了,大家收入高了,购买力强了,房价才有继续向上突破的空间。感兴趣的可以继续读下去。

上海楼市:上海【最佳购房时机】已过!赶快上车!

  产业

  上次有个大v说上海在新经济上落后深圳、杭州,没有一家拿得出的企业,唱衰上海也因此被fenghao。

  客观地说,这篇文章存在偏颇之处,并没有实事求是地反映上海转型升级成果。

  不可否认上海前几年产业处于转型阵痛之中,因为钢铁、化工、汽车、金融业等上海的老传统支柱产业整体都在萎缩,如果没有新兴产业的勃起,那后续发展自然乏力。

  但现在上海又在崛起了,我举几个潜力巨大的新兴产业说一说。

  IT:

  以前大家都说上海在这几年互联网兴起的浪潮中错失了良机,北京有中关村,深圳有科技园,杭州有未来科技城,都有很牛逼的企业,但上海却没有像样的IT企业。

  这确实没错,而且上海也意识到了,所以2015年,上海开始提出要建设国际科创中心,2018年国家批复上海2035的城市定位,从四个中心,转为五个中心(国际经济中心、国际金融中心、国际航运中心、国际贸易中心和国际科技创新中心),就是多了一个国际科创中心。

  以上海的地位,想要引入高端产业,并不是那么难。

  通过这几年的猛攻,上海已后来追上,人人皆知的互联网企业代表有拼多多、携程、大众点评、喜马拉雅、小红书等。

  10月9日,阿里、蚂蚁集团再次与上海签订战略合作,三个总部和三个中心落户上海,全面助力上海在线新经济加速发展。

  虽然盒马、支付宝、饿了么(本地生活)总部早几年注册就在上海了,但这次再签战略合作协议,意味着土地、税收上都会享受更多优惠,也意味着上海更加重视这些IT企业了。

上海楼市:上海【最佳购房时机】已过!赶快上车!

  所以如果你现在说上海没有IT企业,那确实有点瞎说了,不实事求是。

  除了IT业的布局,上海还在布局新能源、半导体、医药等万亿级的产业生态链。而且都是高精尖行业。

  新能源:

  上海引进了特斯拉,一个工厂投资就是500亿!大手笔!

  国家现在非常重视新能源的发展,所以也在扶持特斯拉,因为一个特斯拉就可以带动电动汽车产业链的发展,中国在燃油汽车市场已经落后全球品牌,未来唯一能突破的就是电动汽车,特斯拉来中国还可以带动中国其他电动车品牌的发展。

  现在中国的新能源汽车品牌,有比亚迪、蔚来、海马、吉利、长安等,恒大也开始涉足电动汽车行业。哦,蔚来全球总部也在上海。

  半导体:

  据我了解,现在上海是中国半导体产业链最齐全的城市,张江高科集聚了上海超过一半的半导体公司,最大的半导体企业中芯国际就在上海,国际集成电路大基金的主战场也是在上海。

  中美贸衣战后,国家对半导体产业有多重视不用我多说吧,特别是很多企业被制裁断粮后,国家推动芯片国产化的趋势已经势不可挡了。

  而且这是一个巨大的上万亿级的产业,如果发展起来了,跟美国硅谷一样,这集聚的又全是高薪人群。

  生物医药:

  生物医药是上海战略性新兴产业的支柱产业,上海的生物医药投资速度非常迅猛。

  去年全年,汽车制造业增长48.5%,而生物医药制造业投资高达79%。

  复星医药、上海医药,强生都是很牛逼的医药企业。

  这几个领域的发展前景都十分广阔,上海提前布局,特别是新能源和半导体在国内现在就没有对手,后面想象空间不言而喻。

  
3、人才

  上海的人口,在最近五年里,因为把落户门槛抬的太高,人口急剧下滑。

  据上海本地包租婆二小姐说,在不控制人口的十年,2005-2015年,每年以净增50万人的速度增长。但自从控制人口后,从2016年开始,每年人口净流入掉到2.5-4.7万的地板区间。

  人口激增的十年,也是上海楼市大牛市的十年。

  而人口急剧减少的四五年,伴随着上海的调控,楼市也步入了慢熊周期。

  而相比之下,隔壁的杭州,最近几年敞开怀抱,降低落户门槛,每年以吸纳数十万人口的速度,将上海的光环完全取代了,也造就了杭州楼市至今还在持续火爆的行情中沉迷不醒,哼,上海房价,我大杭州快追上你了。

  在人口增量有限的当下,这两年全国各大城市都在抢人,有的是抢人才,有的是抢人口。

  只有北京、上海岿然不动。

  但上海也后知后觉了,落户再这么紧下去,上海的人才都要白送给杭州深圳了。

  所以上海在9月23日也加入了抢人大战,上海交大,同济,复旦,华东师大四所高校的应届本科硕士毕业生可以直接落户

  且不说这口子开了,能多多少人落户上海,给市场带来多少购买力。

  但上海既然放下了架子,就意味着开始重视人才的引入了,我想后续还有可能继续扩大高校范围,比如全国的知名大学毕业生都可以直接落户。

  北京不行,深圳广州不想去,那毕业去上海也可以啊。

   总结

上海楼市:上海【最佳购房时机】已过!赶快上车!

  不管是楼市基本面,还是城市产业和人才的基本面,我都非常看好上海的后市,前景。

  如果有钱的人,真的可以考虑去上海布局一套,有人会说我没名额啊,其实名额从来都不是问题,只要你有钱,想想办法就是,你如果真想赚钱,自己去挖掘,法拍只是其一,其他的我不方便说了。

  如果是浙江的有钱人,我劝你如果在杭州有几套房了,就赶快撤出杭州,布局上海。

  别看杭州现在风光无限,但上海在产业上也争夺起互联网,高科技,人才政策放松一点口子时,杭州你还是小弟,上海才是大哥。

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