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2021年房价“全面下跌”?央行新规下,4类房子或领先降价

2020年10月19日 来源:互联网 小军 浏览:
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  众所周知,房地产属于高利润行业,正所谓物极必反,当所有房企都追求高资金、高周转的时候,风险就悄然而生。

  随着调控持续推进,市场不得不发生变化,2019年,我国105家典型房企现金持有量30913亿元,同比增长10.8%,但增速是近5年来的最低水平,并且呈现出继续下降趋势。

  2017年以来,经营性现金流净额出现负数,随着房地产开发商们投资开发进入白热化阶段,开发商们囤地的开支远远大于回款力度,资金面缺口也显得越来越大。在过去高周转的发展模式下,解决这些问题很简单,只需要2步走即可:①继续拿地、继续融资、继续建房,营造出房价上涨的氛围;②多渠道销售、假促销、假打折等,实现快速回款。

  2021房价“全面下跌”?4类或领先降价

  夕阳纽约天际线

  2021年房价“全面下跌”?央行新规下,开发商的招数都不实用了。

  调控持续加码,央行和住建部联合召开房企座谈会,首次提出了收紧房地产融资的三条红线,进一步压缩房企们的融资额度。即便市场环境再好、买房积极性再高,只要房企们没有足够的融资能力,那就无法获得巨额贷款,这样拿地、建房各个花钱环节都将被压缩。

  

红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%; 红线2:净负债率大于100%; 红线3:现金短债比小于1.0倍。

 

  三条红线的影响力有多大?万科郁亮表示,这不亚于土地招拍挂的改革力度,预示着房地产市场上一个依靠巨额融资获取红利的发展周期结束了,未来将面向新的“管理红利期”,房企们站在同一起跑线上,谁能跑赢尚未可知。笔者认为,对于大的房企而言尚有一席之地,而对于中小房企来说,简直形同入冬。在可见的未来多年里,调控对房企们的干预会越来越多,会不会像曾经的小煤矿一样,不合格的一刀切都关闭了,我们不得而知。

  2021房价“全面下跌”?4类或领先降价

  万科董事长郁亮

  三条红线会促使房价下跌吗?楼市指闻认为短期会有这个倾向。克尔瑞数据显示,2020年下半年到到2021年上半年,房企们累计有超过1.5万亿债务到期,三条红线开始实施后,房企们的融资将瞬间被压缩,新债还旧债行不通了,最后只有一条路,那就是通过降价的方式从市场上揽到更多的客源,不降价,客从何来?

  2021年房价“全下跌”?除了1个禁令外,还有1大信号:住房空置率高达22%,房地产税将到来。

  住建部原副部长仇保兴认为,国际一般住房空置率在5%左右。根据国际货币基金组织发布的报告,很多国家的城市化峰值过去之后,人均住房面积都在35平米-40平米之间,而根据最新的房地产数据来看,我国的城镇人均住房面积接近40平米,已经到达了这个水平,这也就表示很多城市的住房空置率会显著上升。

  2021房价“全面下跌”?4类或领先降价

  任玉明摄影中国住房和城乡建设部前副部长仇保兴

  西南财经大学发布的家庭金融研究报告给出数据,2017年住房空置率21%,现阶段可能在22%以上,2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别是18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年空置房产超过6500万套。另外有机构研究给结果,2020年空置房源到达1.1套。空置率这么高,而且持续增长,未来如何?随着房地产税的到来,房产持有成本会显著增高,那么届时市场上房源供给会洪水般增多。

  房价下行的背景下,内行:4类房子或领先降价!

  1、城市老房子。城中村房产一直是比较特立独行的房产形式,多年前,这类房子尚且有被拆迁的可能性,然而随着棚改政策结束、住建部黄艳直言,今后要避免城市房地产大拆大建,尽可能通过旧改进行翻新修补。虽然旧改也能提升城中村、老破小房子的居住舒适度,但其升值潜力远远不及拆迁。在房价下跌的情况下,这类房子比新建商品房劣势更加凸显,或属于率先贬值的这一类房。

  2021房价“全面下跌”?4类或领先降价

  2、小产权房、公产权房。小产权房的价格始终维持在同等条件下商品房的30%-40%左右,商品房10000元,小产权房可能只需要3000元,这就是为啥小产权房吸引人的主要原因。但是随着商品房价格下跌,原来10000元的房价可能跌至8000元,对比小产权房的3000元,买房人会购买哪个?相信都会选择商品房。毕竟小产权房一直是不合理的房子,交易无保障、产权证无法办理,贬值空间也更大。

  3、商住房。商住房顾名思义,就是指既可以居住、又可以开店、经营商铺的房产形式,一般分为2层,第一层商铺、第二层居住。随着电商的快速普及,现在多数人购物都在网上进行,这样一来,商住房就更加难卖了,生意不好做、商品房降价的情况下,商住房可能也难以扛住。

  2021房价“全面下跌”?4类或领先降价

  房价,楼市

  4、公寓房产。在这里,指闻君要特别强调一下,不管是刚需还是炒房人,都不建议买公寓,这种房产形式的弊端太多了,而且不保值,虽然说开发商们经常宣传公寓容易转手、升值快,但只有买过的人才有发言权,公寓房产权时间短、物业费贵、水电费高、还不能通燃气,更为甚者不能落户、不能上学,这都给刚需居住提高了门槛,在交易的时候3%税费让升值的利润直接消失。

  最后,我们再次回答一下本文主要问题:2021年房价“全面下跌”?种种信号表示,央行新规下,4类房子或领先降价!买房人识别清楚。

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