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房价从2.5万下跌到1万以下,下调幅度近70%,投资者:真的亏大了

2022年03月14日 来源:德州搜房网 小军 浏览:
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过去几十年中国房地产行业快速发展的核心是什么?有专家表达了看法:房地产行业发展的核心是人口,人口决定了供求关系,中国过去几十年最大的变化就是几波婴儿潮下的城镇化。

根据专家的说法,房地产行业快速发展有两个重要的因素:

首先是几波婴儿潮带来的人口爆发,给房地产行业带来了巨大的红利。1950-1957年和1962-1971年是我国的两次出生高峰,也被很多人称为两次婴儿潮,这两次婴儿潮给后来房地产行业的发展提供了巨大的人口红利。房地产行业是非常需要人口红利的行业,因为庞大的人口基数就意味着庞大的购房需求,这就使得房地产行业在很长一段时间都处于住房供不应求的状态。

然后是城镇化的快速发展,城镇化的发展给房地产行业的发展提供了基础。房地产行业发展的区域一定要是城市,而我国是传统的农业大国,城市的规模都比较小,同时城市人口也相对比较少。

上海楼市:房价从2.5万下跌到1万以下! 真的亏大了!

根据统计局的数据,在2000年左右,我国的城镇化率大仅为36.22%,而根据最新统计局公布的数据,截止到2020年11月份,我国的城镇化率已经达到63.89%,短短20年城镇化率翻了一倍。城镇化的本质就是农村人口进入城市,大量农村人口进入城市,不仅给城市的建设带来了大量的劳动力,同时大量的农村人口在城市中有居住需求,不管是买房还是租房都会促进房地产行业的发展。

2021年对于房地产行业来说是一个重要的转折点,就在2021年9月份,国家统计局公布的70城房价迎来了首次新房环比价格的下跌,虽然二手房环比价格的下跌已经逐渐成为常态,但是新房环比价格的下跌是最近6年来首次出现,基本上就意味着整体房价的下跌,相比过去局部房价回调,整体的房价回调对于房地产行业的影响真的非常大,尤其是人们对于房地产行业的信心,基本上已经逐渐丧失。

其实客观分析现在的楼市,房价回调是正常的现象,笔者认为现在的房价回调主要有以下几个原因:

第一,人口红利正在逐渐消失。分析房地产行业的人口红利需要从三个方面入手,人口数量、人口结构以及城镇化的速率。

人口数量的变化主要看人口出生率,随着近些年来新生人口数量逐渐降低,未来几年人口数量很可能会负增长;

人口结构方面也非常不乐观,近些年来我国老龄化的问题已经日益严重,根据第七次人口普查的数据,我国60岁以上的人口数量为2.6亿,占总人口的18.70%,老年人口比例相比2010年上升了5.44%。我国目前老龄化呈现出两个明显的特点,首先是老年人口规模庞大,其次是老龄化的进程明显加快。

上海楼市:房价从2.5万下跌到1万以下! 真的亏大了!

城镇化率方面,目前我国的城镇化率已经超过60%,虽然未来城镇化率还有一定的提升空间,但是提升的空间有限,未来10年,虽然我国的城镇化率还会继续,但是城镇化的速率会明显降低。

第二,过去很多城市都经历了非理性发展,房价处于虚高的水平。

目前很多城市房价过高已经是既定的事实,虽然某些专家认为我国的房价并不高,但是这样的观点也基本上被认定为“哗众取宠”的观点,不会被大众认可。

房价过高的主要原因就是楼市的非理性发展,由于楼市存在明显的炒作现象,导致房子本身的居住价值被人们忽视,房子的投资价值被越来越多人看重,楼市也涌现出了越来越多炒房客。

房子被疯狂炒作的过程中,楼市本身的供求关系被打破,导致城市的房价被炒到很高的水平,最终导致很多城市的房价虚高。

第三,楼市的调控政策体系正在逐渐完善。

如果看房地产行业的短期发展,主要还是看调控政策的走向,正所谓房地产行业短期看金融。近些年来,每年的调控政策都在不断收紧,针对房地产行业的调控政策在不断出台,从楼市调控的整体来看,整体楼市调控的政策体系在不断完善。

从目前调控的基调来看,主要还是引导房地产行业朝着健康稳定的方向发展。因此在目前的调控政策下,房价回调才是正常的发展趋势。

上海楼市:房价从2.5万下跌到1万以下! 真的亏大了!

事实上从过去几年的楼市来看,已经有不少城市出现了房价回调,并且有些城市并非是房价微调,而是出现了大幅下调。最典型的就是环京城市的房价,出现腰斩都是非常正常的现象。

大家都比较清楚的就是燕郊的房价,从最开始的几千元一平米在很多的时间内上涨到了3.5万左右,后来环京一带开始出台限购政策,导致很多炒房客失去了买房资格,燕郊的房价马上就出现了供大于求的现象,燕郊的房价也快速出现回调,短时间内从3.5万回调到1.8万左右。

当然除了燕郊之外,还有一个环京城市的房价出现了大幅回调,这个城市就是涿州。涿州相比燕郊距离北京更远一些,基本上很难和北京实现通勤,不过由于属于环京城市,在过去也实现了房价大涨。当初笔者一个朋友就看中了涿州的房子,他认为涿州的房子很值得投资,他开始投资的时候,涿州的房子还处于1.2万元左右,不到一年的时间,涿州的最高房价就已经达到2.5万,如果这个时候朋友转手的话,基本上就赚了一半。

不过当时朋友并不满足,他认为涿州的房价可以上涨到3.5万以上,就在朋友幻想大赚一笔的时候,房价从最高点的2.5万回调到1万以下,目前涿州的房价已经下跌到了七八千。根据朋友的说法,现在涿州的房价不仅回调严重,而且处于有价无市的状态,现在炒房客想要转手也不是容易的事情。很多在环京一带的投资客都表示:当初投资房产确实太过冲动,并且也比较贪心,现在真的亏大了。

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总而言之,在如今的楼市背景下,不管是燕郊 还是涿州,都不是特例,未来部分城市都将会迎来回调的问题。对于炒房客来说,如果投资了这类城市的房子,面临亏损也是正常的事情。
 

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