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楼市或迎“降价雨”?楼市新规下,4类房子或率先降价!

2022年03月28日 来源:互联网 小军 浏览:
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房地产,已经转折了。随着楼市调控的继续深入,整个市场发生了根本性变化,在2019年我国105家典型房企持有现金量达到30913亿元,同比增长10.8%,虽然看似增长10%以上,但这却是近5年来的最低水平,而且预计未来将继续保持下降趋势。

济南楼市:楼市或迎“降价雨”?4类房子或率先降价!

2020年至2021年,调控有增无减,各项调控政策中,对楼市影响最大的,莫过于央行的“三条红线”:

  • 红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;
  • 红线2:净负债率大于100%;
  • 红线3:现金短债比小于1.0倍。

对于三条红线带来的影响问题,万科郁亮表示,这个改变不亚于土地招拍挂改革力度,这意味着市场上今后严重依赖巨额融资的房地产红利期宣告结束了,未来将是房地产新的“管理红利期”,房企们都被拉到了同一个水平线上,今后谁的管理能力强,那就可能胜出。

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楼市指闻认为,房企们没有了外来的资金水源注入,只能依靠自我“造血能力”,依靠快速开盘、快速销售、快回款来保障自身的现金流顺畅,这对大型房企来说,尚有一丝可能性,因为品牌、知名度、建筑质量的晕轮效应影响很大,但是中小房企如何呢,一没有水源、二没有造血能力、三品牌名气不够大。笔者认为,估计只有打折促销一条路可走了,市场正在从卖方市场向买方市场转变,不打折、不促销,买房人就不愿意前来买房。

为什么说2021年,楼市或迎“降价雨”?核心的一点原因是,在央行新规下,开发商们融资减缓的同时,债务如约而至,根据克而瑞数据,到2021年上半年,房企们累计有1.5万亿元的债务到期,对于个别的龙头房企来说,资金规模充裕尚可应对,但是超过80%的房企是中小地方性企业,他们本身资金规模就不雄厚,如何面对“回款减少”和“债务到期”双重难题?专家认为,促销降J或许是大概率事情。

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与此同时,住房资源供大于求也是另一个诱因。在住房空置率方面,我国的住房空置率远超国际水平,西南财大研究报告材料数据显示,2017年住房空置率就达到21%,2018年更是直接超过22%水平,17年空置房6500万套,2018年至2019年预计超过了一亿套。2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别是18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。

另外,还有房地产研究机构预测,今年(也就是2020年)我国的总体住房空置率应该会在23%左右,因为住房空置带来的房产闲置数量将高达1.1亿套。空置房数量高达1.1亿套什么概念呢?我们举个例子,经济学家任泽平在《3.11亿套,中国住房不足还是过剩》给数据,截止目前中国城镇存量房产数量超过3.11亿套,户均房产持有1.1套。如果空置房1.1亿套是真实数据,那么城市(包括数量众多的小县城)房产闲置达到建房数量的三分之一(比例为33%)了,不能说空置房数量不大,城镇户均有房量已经达到1.1套,如果加上空置房数量,可以说结果将更大。

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今年起,楼市 “降价雨”, 4类房子或率先下跌!

1、城市老房子。城市老房子之所以不保值,主要原因是没有拆迁和棚改了,住建部黄艳表示,今后城市发展要避免大拆大建的发展模式,旧改的到来正式宣布棚改退场。今后的城市旧房子只能通过修修补补度日,升值空间有多大可想而知,在没有学区房的情况下,房J可能增幅不会那么大,更何况在新建商品房J格不涨的情况下呢。

2、小产权房。小产权房与商品房对立,商品房可以办理房产证,小产权房不可以,国家对小产权房态度明确:违规房子。

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不能办房产证、也不能转正。同地段的情况下,小产权房的J格可能是商品房的20%-40%左右,一套J值100万元的商品房,小产权房只需要20万元左右,便宜是最吸引人的地方,人们过去买小产权房,根源在于买不起商品房,但是现在商品房降J,小产权房将越来越无人购买。商品房J价10000元,小产权房可能跌价5000元。

3、商住房。商住房就是商业、居住两用房,这种房子在电商为王的情况下,越来越不吃香了,更何况城市大商场遍地都是,小的门面房经营也不再那么容易。专家们始终劝告买房人远离门面、远离商住房,价格涨不动。

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4、公寓住宅。公寓房产更不用说,越来Y不保值了,不管是哪个房地产专家,都会极力劝说买房人远离公寓房产,为何还有人孜孜不倦地冲向公寓房产市场呢?因为不懂行,公寓房虽然宣传很好,但是入住后弊端多,例如容积率很高、人满为患、采光受限、无法落户、无法上学等,都给生活带来不便影响。

要说公寓房能升值,更是无稽之谈,公寓的过户税费最低3%起步,本来升值就很慢,再加上税费,直接把升值部分冲抵掉了,买房很多年,最后才发现,不仅没升值而且贬值。
 

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